ремонт квартиры, Киев ремонт квартир
Новости

Весна не розбудила столичний ринок нерухомості. Ціни на житлі продовжать падіння?

До вересня квартири дорожчати не будуть. Далі - залежить від іпотеки.

Продавці столичних метрів і ріелторы так і не діждалися сезонного пожвавлення попиту. Ціни топчуться на місці, а їх «зміна» за березень (по різних оцінках, від -1,2% до +0,39%) більше схоже на прояв статистичної погрішності. Проте, ринок нерухомості, швидше живий, чим мертвий: березень приніс цікаві тенденції.

НОВІ ВІЯННЯ. За даними порталу «Столична нерухомість», в березні 2010 року доля квартир, вперше виставлених на продаж, склала 20% всього об'єму пропозицій (у попередні місяці їх було 10-15%). Крім того, середня ціна пропозицій нових квартир в столиці на 10% нижче за середню ціну лютого. Тобто, на ринку збільшується доля нових продавців, які приходять не «висіти» місяцями в базах даних, а дійсно продати квартири. Схоже, що в «війні нервів», яка ось вже який місяць триває між продавцями і покупцями, почали поступово вигравати останні. Про що говорить ще одна новинка на ринку нерухомості: у березні одна з «юних» ріелторських компаній презентувала новий для України формат роботи - винагорода за операцію береться лише з продавця, причому половину суми отриманих комісійних ріелтори віддають покупцеві. Логічно, коли за послугу платить той, хто більше зацікавлений в операції, а менш зацікавлену сторону заохочують деяким бонусом. У локризові часи зацікавленішим був покупець, сьогодні ж на одного платоспроможного покупця доводиться легіон продавців.

Також в неофіційній розмові деякі ріелтори стали говорити про те, що з покупкою житла варто почекати. Мовляв, аби свої люди з регіонів могли купити житло в столиці дешевше, уряд може ударити по цінам законом, пише сьогодні. Проте, на думку директора АН «Український Будинок» Руслана Безуглого, такий крок буде стріляниною з гармати по горобцях: колективна економія нехай навіть на сотні квартир, наприклад, по $10 тис. дасть $1 млн, а це не того масштабу вигода, ради якої варто змінювати законодавство. Крім того, багато з «своїх людей» вже давно самі власники столичної нерухомості, тому таке штучне зниження ударило б і по їх інтересах. Втім, як говорить керівник порталу «Столична нерухомість» Володимир Германов, безпосередньо вплинути на ціни вторинного ринку житла законодавчою дорогою не вийде: зниження цін потрібно добиватися збільшенням об'ємів будівництва.

КУДИ ПІДУТЬ ЦІНИ. За даними порталу «Столична нерухомість», з початку року рівень середньої ціни пропозицій в доларовому еквіваленті зменшився всього на 4%. Тобто ціни знижуються по 1% кожного місяця. «Вони поводитимуться так до кінця року», - вважає аналітик инвесткомпании BG Capital Олександр Романов. Хоча, думається, якщо продавці не діждуться у вересні очікуваного активного іпотечного кредитування, то ціни на житлі почнуть знижуватися швидшими темпами. І вірогідність того, що таки можуть не діждатися, є. «Зараз в банків інші завдання: вони формують резерви для покриття поганих кредитів, виданих в період економічного буму (по наших оцінках, їх близько 20% від загальної маси), - Олексій Зеркалов, віце-президент інвестиційно-банківського департаменту ГИК Dragon Capital. Ми чекаємо, що в 2-м півріччі банки обережно почнуть відновлювати кредитування. Проте його об'єми будуть незначні, банки використовуватимуть кредити як інструмент промацування ринку».

ПРОСТІР ДЛЯ ПАДІННЯ

Незважаючи на те, що ціни на житлі в доларах впали практично в 2 рази, відчуття необгрунтованої дорожнечі житла зберігається. Залишається питання: а якою вона має бути, правильна ціна? Розглянемо деякі підходи до її визначення.

СЕРЕДНЯ ЗАРПЛАТА. У березні глава НБУ Володимир Стельмах озвучив, що ціни на житлі в Україні завищені не менше чим в 2 рази. Як аргумент він вказав, що в Україні 1 квадратний метр житла коштує 4 середніх заробітних плати, в Росії - 1,5 середньої зарплати, а житель Німеччини за свій квадратний метр платить всього 0,8 получок. Якби киянин платив за квадратний метр 0,8 своєї зарплати (за даними Держкомстату, 3022 грн.), тобто 2418 грн., то 30-метрова «одиниця» обходилася б йому в 72,5 тис. грн. (близько $9,2 тис.).

ВВП. Як критерій можна використовувати і такий показник, як ВВП на душу населення. По ньому ми дуже близькі, наприклад, до Мексики, де квартиру в 40 кв. м можна придбати за $20 тис. Втім, порівнювати з країнами з теплим кліматом не зовсім коректно: там інші вимоги до житлових будівель і немає такої потреби в захисті від зимових холодів.

ДО ІПОТЕЧНОГО БУМУ. Можна пригадати, якими були ціни до початку масової кампанії іпотечного кредитування, яка привела до напруження цін. На кінець 2003 р. середня ціна метра, згідно базі даних АН «Благовіст», складала $850/кв. м. Ось її і можна вважати «природною» ціною для Києва. При ній згадана 30-метрова квартира коштувала б $25,5 тис.

ІНВЕСТИЦІЙНА ПРИВАБЛИВІСТЬ. Гендиректор групи компаній «Планета оболонь» Віталій Котенко вважає, що для збереження інвестиційної привабливості житла, його ціна повинна дорівнювати орендній платі за нього за сто місяців. Тобто, якщо «одиницю» можна здати за 2500 грн. в місяць, то у нас має бути можливість купити її за 250 000 грн. ($31 250).

«ПЕРВИНКА»: ПОЧАТОК РАЗМОРОЗКИ

Весна трохи «розморозила» ринок новобудов. За словами Сергія Костецкого, фахівця департаменту маркетингу компанії SV Development, в будівельну галузь вже пішли інвестиції, у тому числі зарубіжні, почали покупатися недобудовані об'єкти з метою їх завершення. «Якщо влітку минулого року було «заморожено» близько 95% об'єктів, то зараз вже порядка 70%, - говорить експерт. - Бачачи пожвавлення будівництва, люди почали купувати квартири в будинках з мірою готовності не менше 80%». «Але ринок первинної нерухомості все ще інертний», - відзначає керівник порталу «Столична нерухомість» Володимир Германов.

Виною тому - високі ціни. Так, вони помалу знижуються: за даними порталу Relt.ua, середня вартість квадратного метра на 1 квітня складає 14 206 грн., що на 3,6% менше, ніж на 1 березня. Але цього зниження недостатньо в умовах відсутності іпотеки. Потужний поштовх міг би отримати ринок, якщо уряд підтримає програму Української будівельної асоціації, що передбачає будівництво житла экономкласса вартістю $400-450/кв.м. Для реалізації програми необхідне виділення державою безкоштовної землі під будівництво і 1 млрд грн. держкредиту. Зрозуміло, що, навіть в самому кращому випадку, перші будинки з'являться не раніше середини наступного року. Але психологічний ефект прийняття подібних програм - упевненість і покупців, і будівельників в швидкій появі на ринку дешевого житла - може підштовхнути ціну вниз вже цього року.

Як отримати сприятливий Фен шуй будинку для грошей, успіху, здоров'я?
Вхід в будинок. Двері і вікна. Вільний простір в будинку. Туалет. Освітлення
 
RemontVDome.com.ua - Строительство, ремонт квартир. Компании, статьи, фото дизайна интерьера
Copyright 2010-2018