ремонт квартиры, Киев ремонт квартир
Новости

Рынок недвижимости Киева: факторы ценообразования

Жилье в Киеве стоит дорого. Иногда заоблачно дорого — как некоторые элитные квартиры, цена которых превышает стоимость вполне приличной виллы в Испании или небольшого острова в каком-нибудь тихоокеанском архипелаге.

Порой неоправданно дорого — например, когда речь идет о «хрущевках» в центральных и прицентральных районах. Но бывает, что и вполне сносно: купить квартиру на Борщаговке или Воскресенке при желании можно даже дешевле, чем в других городах Украины.

Попробуем определить, что формирует столь широкий диапазон цен на недвижимость в столице.

Вторичный рынок: спрос и покупательская способность.

Прежде всего, жилье в Киеве пользуется спросом. Не пользовалось бы — давно бы подешевело.

О таком понятии, как себестоимость, на вторичном рынке говорить вообще не приходится: львиная доля домов советской застройки давным-давно исчерпали свой ресурс и пребывают в аварийном или предаварийном состоянии. Но квартиры в них продаются. И покупаются. Причем, зачастую продавцы и покупатели – одни и те же люди, а большинство осуществляемых сделок направлены либо на так называемое улучшение жилищных условий, либо на размен. То есть, это – обмен с доплатой (или без нее – тут уж как получится), оформляемый через договора купли-продажи.

Свежие денежные вливания в рынок случаются относительно редко и, главным образом, в сегмент новостроек. А вот на вторичном рынке оборот осуществляется за счет одних и тех же денежных потоков. И большинство владельцев квартир в старых «хрущевках» и советских «панельках» стремятся продать свою недвижимость так, чтобы за вырученные средства можно было купить желаемое, да еще и на ремонт осталось. Потому цена этих самых «хрущевок» и остается завышенной. Никто не будет продавать свое жилье ниже «рыночной стоимости», даже если она многократно превышает реальную. В сущности, «рыночная цена квартиры» не определяется ни ее характеристиками, ни желаниями продавцов. Она определяется ценой и количеством аналогичных предложений на рынке. И покупателями, готовыми заплатить запрашиваемую цену.

Свою роль играет и миграционный фактор. И речь здесь не только о пресловутых «московских пенсионерах» и селебрити, предпочитающихся Киев Москве. Хотя именно за счет них и случаются свежие денежные вливания, позволяющие рынку удерживать свои позиции. Речь о внутренней трудовой миграции, результатом которой является постоянное увеличение количества проживающих в столице. По большому счету, работа и рынок труда есть только здесь, да еще в нескольких городах-миллионниках. Вот в Киев и съезжаются желающие трудоустроится на относительно приемлемых условиях. Конечно, далеко не все тут же обзаводятся жильем – разве что какой-нибудь заезжий бизнесмен или новоизбранный депутат, и это случаи единичные. Но большинству надо где-то жить, что и заставляет шевелиться рынок недвижимости в сегменте аренды, а с ним – и продажи.

Бизнес на аренде.

Помимо риелторов, традиционно зарабатывающих на перемещении одних и тех же денежных потоков , есть и еще одна категория постоянных игроков на рынке недвижимости — «профессиональные арендодатели». Нет, это не те, кто получил квартиру в наследство или в свое время выгодно инвестировал средства и теперь владеет большим количеством квадратных метров, чем необходимо. Это те, кто покупает квартиры с целью в дальнейшем сдавать их в аренду. Конечно, таких покупателей не так много, как тех, кто покупает «для себя», но они есть. Учитывая, что спрос на аренду за счет приезжих не меньший, чем покупательский, эти игроки рынка тоже непосредственно влияют на стоимость жилья. Причем, во всех сегментах, но поскольку эконом-класс, а вернее, дешевые малогабаритные квартирки в спальных районах, куда более востребованы арендаторами, то и цены на них растут именно за счет «профессиональных арендодателей» - как, например, на Лесном .

Впрочем, свою роль играет и то, что кроме, как в недвижимость, инвестировать в Украине не во что. Акциям и облигациям украинцы не доверяют – нет положительного опыта. Зато отрицательный есть почти у всех, кто помнит советские облигации государственного займа или украинскую приватизацию. Более или менее серьезного фондового рынка в Украине тоже нет. А даже если бы и был, для большинства украинцев это опять же слишком рискованное капиталовложение. Депозиты у нас предпочитают краткосрочные. Остается не так и много: валюта, курс которой не стабилен, драгоценные металлы и недвижимость. И только последняя может не только быть средством вложения средств, но и приносить пусть не большой, но регулярный и стабильный доход.

Цена квартиры в новостройке : себестоимость, умноженная на спрос.

Первичный рынок, как и вторичный, имеет свои преимущества и недостатки. Среди преимуществ — ниже цена, уверенность, что раньше в квартире никто не жил, соответствующие современным стандартам материалы, эргономичность и удобство планировок. Из недостатков — зачастую приходится самостоятельно делать ремонт.

На первичном рынке фактор себестоимости, конечно, играет роль. А себестоимость квартиры включает и стоимость стройматериалов, и работу строителей, и цену разрешительной документации и замлеотвода. А если учесть, сколько стоит в украинских реалиях оформление разрешительной документации и землеотвод, особенно, в историческом центре, становится понятней, откуда там столь высокая цена квадратного метра. В спальных районах, конечно, проще — и цена соответствующая.

Легендарные многократные прибыли застройщиков канули в Лету вместе с кризисом 2008 года. Да, до того покупали все, что строилось и по невероятно завышенным ценам. Сегодня покупатели куда взыскательней и избирательней. А застройщики, чтобы получить хоть какие-то прибыли, из-за отсутствия приемлемой ипотеки, зачастую предоставляют рассрочку. Причем предоставляют во всех сегментах — что в эконом, что в премиум. Да, не всегда беспроцентную, но часто вполне приемлемую.

Месторасположение, вид из окон, инфраструктура и социальный статус соседей – факторы универсальные, как для первичного, так и для вторичного рынка.

Но главное – все же спрос. Пока он есть, цены будут расти или стоять на месте, как только упадет спрос — упадут и цены.

Рынок есть рынок, каким бы он ни был.

И в рыночных условиях недвижимость, как базовое капиталовложение просто не может быть дешевой или слишком доступной. Ее стоимость четко коррелирует с уровнем развития экономики и благосостоянием населения. Сделать жилье в Украине доступней и дать новый толчок рынку могли бы адекватные ипотечные программы. Но это уже совсем другая история.

Як залучити гроші в будинок?
Як відомо, двері відіграють дуже важливу, а, найчастіше, першорядну роль в створенні фен-шуй дому, квартири...
 
RemontVDome.com.ua - Строительство, ремонт квартир. Компании, статьи, фото дизайна интерьера
Copyright 2010-2019