ремонт квартиры, Киев ремонт квартир
Новости

Про що питати у відділі продажів забудовника

Для покупців квартир в новобудовах ми приготували список питань, які неодмінно треба задати у відділі продажів новобудови, яка сподобалась.

Перш за все, ще до того, як вирушати у відділ продажів, поцікавтеся репутацією забудовника та історією його попередніх об'єктів. У цьому допоможуть інтернет-форуми. Якщо забудовник невідомий, сумнівний або у нього багато проблемних об'єктів, це виявиться практично відразу.

Наприклад, якщо кожен об'єкт забудовника будується без необхідної дозвільної документації - це вже привід гарненько подумати, чи варто взагалі мати з ним справу.

Якщо ж репутація у компанії хороша, проблем зі здачею попередніх об'єктів не було, і ціна квадратного метра вас влаштовує, сміливо вирушайте у відділ продажів. Будьте готові поставити низку обов'язкових питань і зажадати відповідні документи - це допоможе уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому.

Вимагайте дозволи

Є два основних документи, необхідних для ведення будівельних робіт. Це правовстановлюючі документи на земельну ділянку, яку забудовник планує забудувати, і декларація або дозвіл на проведення будівельних робіт. Без них будівництво незаконно.

До правовстановлюючих документів - у забудовника повинен бути один з них - відносяться свідоцтво про право власності на земельну ділянку, держакт, який підтверджує право власності, або договір оренди ділянки.

У випадку, якщо у забудовника є тільки договір оренди, зверніть увагу на термін дії договору - він не повинен закінчуватися раніше або одночасно з планованою датою введення будинку в експлуатацію.

У правовстановлюючих документах міститься інформація про цільове призначення ділянки. Це має бути будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Забудовники нерідко грішать тим, що починають будівництво багатоквартирних будинків на ділянках, виділених під індивідуальне житлове будівництво - введення в експлуатацію таких об'єктів може бути проблематично.

Другий необхідний документ - завірена ДАБК декларація про проведення будівельних робіт або дозвіл на їх проведення. У документі обов'язково має бути вказана категорія складності будівництва і поверховість будівлі. Якщо реальна кількість поверхів більше запланованої, це теж може спричинити проблеми на етапі введення в експлуатацію.

В ідеалі, ці документи повинні бути на сайті забудовника. В крайньому випадку, у відділі продажів їх надати зобов'язані. Якщо ж менеджери під тим чи іншим приводом документи надати не можуть, не поспішайте розлучатися зі своїми грошима.

Як інвестувати?

Друге питання, яке обов'язково потрібно задати при спілкуванні з менеджерами, - це схема, за якою здійснюється інвестування.

Справедливості заради, 100% гарантії, що ви отримаєте свою квартиру в належний строк, не дає жодна з десятка існуючих схем. Але, відповідно до закону «Про інвестиційну діяльність», тільки чотири схеми легальні. Це фонд фінансування будівництва (ФФБ), покупка безвідсоткових цільових облігацій, фонд операцій з нерухомістю та інститути спільного інвестування. Більшість надійних забудовників використовують ФФБ або випуск цільових облігацій - інші схеми в Україні не прижилися.

Експерти-юристи стверджують, що інвестування через фонд фінансування будівництва менш ризиковано для інвестора.

Участь у житлово-будівельному кооперативі - теж цілком легальна схема, але в цьому випадку інвестори беруть на себе всі ризики.

Такі схеми як попередній договір купівлі-продажу, продаж майнових прав, заставні та форвардні контракти, є напівлегальними і тому більш ризикованими.

З чого будують?

Технологія будівництва та матеріал стін - основні характеристики міцності, стійкості та екологічності будівель.

Найбільш міцні та довговічні - будівлі побудовані за монолітно-каркасною технологією. Та й будуються вони відносно швидко.

В якості матеріалу стін в таких будинках може використовуватися керамічна або силікатна цегла, кератерм (матеріал, схожий на керамічну цеглу за структурою, але більш легкий і «дихаючий») газобетонні, пінобетонні, керамзитобетонні блоки або керамзитобетонні панелі.

Найекологічнішою раніше вважається технологія цегляної кладки, особливо якщо цегла червона. Але будівництво за цією технологією довше, дорожче, ніж моноліт, і висота будівель обмежена 16-18 поверхами.

Будинки, побудовані за технологією «збірна панель» (і монолітно-панельні) - найдешевші і будуються швидше за інших. Сучасна панель - це, звичайно ж, не та панель, з якої будували «хрущовки» - по тепло- і звукоізоляції сучасні панельні будинки майже не поступаються цегляним. Зате істотно поступаються за екологічністю.

У розмові з менеджером відділу рекомендуємо уточнювати не тільки матеріал зовнішніх стін, але і міжквартирних і міжкімнатних перегородок. Трапляється, що в цегляних будинках для міжкімнатних перегородок з метою економії використовуються газобетонні блоки («дихають» такі стіни гірше) або гіпсокартон (при належному використанні не найдешевший матеріал, майже не поступається цеглі).

Чим утеплюють?

Технологія утеплення будинку не менш важлива, ніж матеріал стін. Таких технологій сьогодні всього дві - вентильований фасад і мокрий фасад. А ось матеріали можуть відрізнятися.

Технологія вентильованого фасаду використовується для утеплення будинків бізнес-класу і вище. Вона цілком екологічна і довговічна. Як утеплювач зазвичай використовується мінеральна вата або її різновид - базальтова вата.

Для будівель економ-, комфорт- і іноді бізнес-класу використовують утеплення по технології мокрого фасаду. Тут потрібно бути уважним до того, який матеріал буде використаний як утеплювач. Найдешевший і тому популярний, але не дуже міцний і екологічний - пінопласт. Більш міцний - еструдованний пінополістирол. Але найміцніша і екологічна, а значить, оптимальна для утеплення - мінеральна вата.

В якому стані будуть здаватися квартири?

Існує три основні різновиди обробки при передачі квартири покупцеві. На вітчизняному ринку квартири найчастіше здаються взагалі без оздоблення - в такому випадку, проводиться тільки мінімальний набір робіт, передбачений державними будівельними нормами: встановлення вікон та металевих вхідних дверей, лічильників води, газу та електрики, розводка електрики та виведення з сантехнічного стояка. Опціонально встановлюються лічильники тепла, проводиться стяжка підлоги та гідроізоляція в санвузлах, розводка сантехнічних точок і установка санфаянса.

Стан квартири «під чистову обробку» крім перерахованих вище робіт передбачає також стяжку підлоги, штукатурку стін і стелі, іноді - установку розеток, вимикачів, санфаянса і сантехніки.

Деякі забудовники пропонують покупцям квартири з ремонтом. Правда, останнім часом це стало додатковою послугою, що підвищує вартість квадратного метра. Ремонт від будівельників передбачає лінолеум на підлозі, шпалери на стінах, ту ж установку розеток і вимикачів, сантехніки та санфаянса. Іноді - мінімум кухонних меблів. Стіни в санвузлах зазвичай покривають плиткою, а фарбою.

Ремонт від будівельників дозволяє в'їхати в квартиру майже відразу після введення будинку в експлуатацію і жити там без необхідності робити ремонт, як мінімум, кілька років. Але якість такого ремонту зазвичай не дуже висока. Тому при виборі житлового комплексу має сенс порівняти вартість аналогічних пропозицій з ремонтом і без: цілком можливо, що робити ремонт самостійно вийде дешевше.

Чи можливе перепланування?

Планування - один з найважливіших критеріїв вибору квартири.

Трапляється так, що в будинку влаштовує все, крім планування. Або ж площі кімнати і кухні в однокімнатній квартирі цілком дозволяють перетворити її в «двушку» з кухнею-вітальнею і спальнею. У такому випадку, варто поцікавитися у забудовника можливістю перепланування на етапі будівництва.

Якщо будинок будується за монолітно-каркасною технологією або з цегли, пересунути стіну праці не складе. Важче з панельними будинками.

Але навіть в житлових комплексах, що будуються за монолітно-каркасною технологією, послугу перепланування надають далеко не всі - у відділах продажів деяких ЖК відразу говорять, що перепланування можливо тільки після вступу інвестора в права власності. Не вийде також і збільшити площу кухні за рахунок балкона - в такому випадку, будинок не введуть в експлуатацію.

Якщо ж перепланування на етапі будівництва можливе, поцікавтеся його вартістю - зазвичай це 1-1,5% ціни квартири. Не виключено, що зробити перепланування самостійно буде дешевше.

Як виглядатимуть зони загального користування?

У житлових комплексах бізнес- і преміум-класу на обробці зон загального користування забудовники роблять особливий акцент. У будинках економ-класу цьому питанні не завжди приділяють належну увагу.

У відділі продажів варто поцікавитися, як виглядатиме вхідна група, яким чином буде здійснюється контроль доступу в під'їзд, скільки в під'їзді ліфтів, чийого виробництва і наскільки безшумні, ізольовані чи ліфтові шахти від житлових приміщень.

Про те, як збираються благоустроїти прибудинкову територію, чи буде на ній дитячі, спортивні майданчики, зони відпочинку, теж запитати не завадить. Як і про те, відкритою або закритою буде територія.

Хто буде обслуговувати будинок після введення в експлуатацію і скільки це коштує?

Окремі комплекси після введення в експлуатацію передаються на баланс міста і обслуговуються міськими комунальними службами або ОСББ. В інших спочатку заплановано обслуговування власною експлуатаційною компанією. Це питання не завадить прояснити заздалегідь. У другому випадку уточніть, у скільки обходитиметься обслуговування - звичайно домовляються сума на квадратний метр квартири плюс оплата спожитих води та електроенергії згідно з показаннями лічильників. Якщо ви збираєтеся купувати квартиру у житловому комплексі, який вже частково заселений, поцікавтеся у мешканців, чи задоволені вони роботою ЖЕКу.

І головне, навіть якщо у відділі продажів вам кажуть, що квартир залишилося всього дві-три, з бажаними параметрами і зовсім одна, не поспішайте. Почитайте форуми, поспілкуйтеся з іншими інвесторами, порівняйте вибраний об'єкт з аналогічними, ретельно перевірте всі документи. І тільки після цього приймайте рішення про вкладення коштів.

Як отримати сприятливий Фен шуй будинку для грошей, успіху, здоров'я?
Вхід в будинок. Двері і вікна. Вільний простір в будинку. Туалет. Освітлення
 
RemontVDome.com.ua - Строительство, ремонт квартир. Компании, статьи, фото дизайна интерьера
Copyright 2010-2018