ремонт квартиры, Киев ремонт квартир
Новости

Купівля нерухомості: 8 способів обману

Обман на ринку нерухомості, у тому числі і первинному ринку, завжди був і буде. Це може бути прямий і непрямий обман, з метою відходу від дотримання чинного законодавства або від оподаткування або з метою додаткового збагачення.

Не варто думати, що якщо забудовник відомий, то від нього не треба чекати «каверз», на практиці дане правило дуже часто не працює. Юрист однієї провідної компанії Олег Сухов розповів про вісім способів обману з боку забудовників.

Деякі варіанти обману пайовиків - покупців

Перше. Забудовник, не дотримуючи чинного законодавства, пропонує до висновку не договір участі в пайовому будівництві, який реєструється в державній реєстраційній кадастровій службі, а, наприклад, попередній договір купівлі-продажу. Як відомо, попередні договори через цивільне законодавство не підлягають оплаті, проте грошові кошти з покупця якось отримати забудовникові потрібно, для цього заключає договір купівлі-продажу векселя на суму вартості квартири. Схема вже повсюдно працює на первинному ринку нерухомості, проте ніяк не захищає права пайовиків. Добре, якщо такий договір купівлі-продажу векселя полягає з самим забудовником, а якщо з третьою компанією, тоді що? А ось тоді у покупця взагалі немає жодних прав на квартиру, що купується, і він повністю залежить від доброї або не дуже доброї волі забудовника. Даний приклад зовсім недавно мав місце в судовій суперечці з одним крупним забудовником.

 Друге. Забудовник продає під своїм ім'ям квартири, при цьому з покупцями заключаються договори з іншими організаціями, які юридично до забудовника не мають жодного відношення. В кращому разі зацікавленому покупцеві роз'яснять, що компанія-продавець входить в холдинг забудовника, що взагалі не відповідає дійсності, у гіршому разі, даним питанням взагалі ніхто не цікавитиметься до чергової проблеми.

 Третє. Забудовник при укладенні договору намагається заробити на додаткових послугах, які, як показує практика, в більшості випадків взагалі не виявляються, більш того, вартість таких послуг забудовника значно вища за ринкову вартість, проте без її оплати з покупцем не буде поміщений основний договір на бажану квартиру. До такого роду послуг можна віднести оформлення права власності на об'єкт нерухомості за результатами закінчення будівництва, або послуги за оформлення документів по операції. Або страхування ризиків, які ніколи не настануть, але вартість страховки яких може складати від 5 до 60% вартості об'єкту, що купується.

 Четверте. Деякі компанії укладають договори на реалізацію нерухомості з іншими організаціями, які так само реалізують придбані права на квартири або офіси третім особам. При цьому сам приведений вище забудовникам так само реалізує звичайним фізичним особам вже продані об'єкти нерухомості із посиланням на припинення договірних стосунків з юридичними особами, яким вже раніше дані об'єкти були продані. Хто б в даному прикладі не був прав, від забудовника або інвестиційних компаній, але результат завжди один і завжди не на користь пайовиків, а саме, два або більш претендента на один об'єкт нерухомості і повну відсутність можливості повернути сплачені грошові кошти від забудовника або інвестиційної компанії.

 П'ятий приклад обману полягає в наступному. Продаж житлового або нежитлового фонду, що належить іншому правовласникові. Що це означає? Перед початком будівництва забудовник завжди підписує інвестиційний контракт з місцевими органами влади. Відповідно до вказаного контракту забудовникові виділяється під будівництво земельна ділянка, а забудовник зобов'язався надати у власність адміністрації за результатами будівництва певні площі, що заздалегідь обмовляються в попередньому протоколі розподілу площ, що є невід'ємною частиною інвестиційного контракту. У міру будівництва і реалізації об'єкту, забудовники дуже часто, найчастіше за наявності дефіциту в бюджеті, продають належні адміністрації площі. Якщо виходити із строгої букви закону, то пайовики, яким такі площі продаються, є безправними, такими, що не придбали права на сплачену квартиру, машиномісце або офіс. На практиці, в певних спорах такі справи мені доводилося вигравати на користь пайовиків.

 Шостий шлях обману. Продаж об'єктів нерухомості через ЖБК (житлово-будівельні кооперативи). У чому полягає каверза даної схеми? Все просто. Якщо пайовик стає членом ЖБК, то який би він договір на придбання нерухомості не уклав, він завжди буде повинен нести додаткові витрати, які утворюватимуться в кооператива. Простіше кажучи, вартість сплаченого житла щорік може збільшуватися і збільшуватися, а контролювати збільшення вартості своєї квартири в житлово-будівельних кооперативах неможливо.

 Сьомий спосіб обману. Це площі і планування квартир з їх додатковою оплатою. Як відомо, практично всі забудовники, реалізовуючи нерухомість на стадії будівництва, або не мають зовсім проектної документації, або дана документація є недопрацьованою, неузгодженою. Укладаючи договір з пайовиком, площа квартири завжди вказується більше тієї, що фактично буде по закінченню будівництва, забудовник про це знає. У договорі з покупцями можуть бути вказані умови, відповідно до яких при зменшенні площі квартири за результатами обмірів БТІ надмірно сплачені метри підлягають поверненню, проте дані пункти вказуються не завжди і не завжди в зрозумілому і правильному розумінні. Більш того, думаю, багатьох дивували ситуації, коли по планах БТІ написаний один метраж купленої новобудови, а по факту здається, що він значно менший, що дуже часто підтверджує незалежна будівельно-технічна і інша експертиза. Ось так, на зайвих декількох метрах можна заробити з неуважних пайовиків значні суми негрунтовних грошових коштів.

Восьмий, швидше за все самий наболілий і поширений спосіб обману пайовиків, це або вказівка на орієнтовні терміни закінчення будівництва будинку, або відсутність таких термінів зовсім, що має широке поширення при попередніх договорах купівлі-продажу. Якщо дати вказані орієнтування, то забудовники, не дотримуючи їх, завжди посилаються саме на відсутність конкретики в термінах і, відповідно, прямій свого обов'язку побудувати будинок в обіцяні на словах проміжки часу. Якщо ж розглядати попередні договори без вказівки термінів, то в кращому разі обов'язки по таких договорах зводяться до певної дати відносно оформлення права власності самим забудовником на квартиру, проте ту дату, до якої необхідно укластися забудовникові для оформлення власності і передачі квартиру покупцеві, ніхто ніколи не визначає і не гарантує.

 Є ще безліч способів безпосередньо обманювати пайовика або побічно не доводити до зведення, або доводити до зведення спотворено істотну по операції інформацію, все перерахувати в одній статті складно. Але хотілося б звернути увагу на наступну, дуже цікаву для покупців інформацію, а саме: суди завжди за наявності спірної ситуації ставлять пайовикам (покупцям) питання про те, чому дорослий, не позбавлений дієздатності громадянин, міг укласти подібний договір, про що він думав. Виходячи з даних питань суду, можу порадити наступне: не квапитеся віддавати свої гроші за бажану квартиру, повернути їх буде значно складніше, а в деяких випадках взагалі не можливо.
Як отримати сприятливий Фен шуй будинку для грошей, успіху, здоров'я?
Вхід в будинок. Двері і вікна. Вільний простір в будинку. Туалет. Освітлення
 
RemontVDome.com.ua - Строительство, ремонт квартир. Компании, статьи, фото дизайна интерьера
Copyright 2010-2018