ремонт квартиры, Киев ремонт квартир
Новости

Дом в коттеджном городке наилучший выбор или чемодан без ручки?

Покупая дом в коттеджном городке, владелец загородных метров получает ограждение, фундамент, коробку с крышей и 5-15 соток земли. Мы выяснили, какие блага и за сколько продают застройщики в пригородах.

 Оптимистичные прогнозы специалистов по недвижимости относительно скорого выхода из застоя рынка загородной недвижимости потерпели фиаско - как и в 2010 и 2011 годах, спрос крайне мал, и стоимость коттеджей снижается. По статистике портала zagorodna.com, средняя цена метра в коттеджных городках Украины в течение прошлого года уменьшилась на 98 долларов, или на 7,6%. По итогам 2012 года вполне возможно снижение еще на 5-9%. Впрочем, на скидки идут не все, некоторые застройщики стойко держат цены на уровне 1,8-2 тыс. долл./м2. Такая стоимость объясняется причислением городка к элитным, то есть таким, где предполагается проживание граждан, не жалеющих 450-600 тыс. долл. на покупку дома. Комплексы попроще, позиционирующие себя как "новый уровень жизни среднего класса", предлагают дома и таунхаусы за 600-900 долл./м2 около городов-миллионников и 1,0-1,5 тыс. долл. - вблизи Киева. Поселиться в собственном домике под Киевом можно за 130-260 тыс. долл., вблизи городов-миллионников - за 70-180 тыс. долл. Впрочем, желающих купить готовый дом ждет разочарование: построенных домов с подведенными коммуникациями в продаже не так и много. Ведь большинство застройщиков предлагает инвестировать деньги в строительство коттеджа либо просто выкупить земельный участок на территории городка. Но даже наименее рискованная инвестиция в виде покупки готового поместья не гарантирует комфортного проживания.

Опрошенные "Деньгами" компании обещают построить центры для детей, магазины, рестораны и спорткомплексы лишь после заселения городка более чем на 50%, а сегодня во многих комплексах проживает менее 20% домовладельцев. Например, в коттеджном поселке под Киевом "Наше містечко" из 47 домов продано 38, а постоянно проживают лишь в восьми усадьбах. И это еще вполне достойный расклад.

Наибольшее количество коттеджных городков сосредоточено около столицы - 292 городка. Всего в Украине, по данным zagorodna.com, 606 коттеджных комплексов: 205 городков построено и введено в эксплуатацию, 235 строятся и 166 - в стадии "проект". Из 401 строящегося и проектируемого городка в 145 городках строительство заморожено. За прошлый год на рынке прибавилось 13 городков, где строительство остановлено.

Столичные усадьбы

Коттеджный городок - отдельный маленький населенный пункт, огражденный высоким забором, со шлагбаумами, охраной и пропускной системой. При посещении поселка "Золоче" (за Борисполем) корреспондента "Денег" ожидал на въезде черный внедорожник, водитель которого (как выяснилось позже - один из совладельцев городка) по телефону дал указание следовать за машиной. Роскошные кирпичные виллы, вымощенные плиткой тихие улочки, небольшие деревца, зеленые лужайки - город в миниатюре. "Какова цель вашего визита?", - поинтересовался сопровождающий, подозрительно присматриваясь к посетителям. Легенда корреспондента журнала о планах приобрести поместье доверия бизнесмену не внушила. "Наш городок - недешевый. Вот этот дом (показывает рукой на усадьбу напротив) стоит 500 тыс. долларов", - рассказывает совладелец "Золоче". При просмотре дома выясняется, что ни отделки, ни электропроводки внутри нет, а это значит, что для доведения его до жилого состояния понадобится еще не менее 150 тыс. долл.

Другой дом - двухэтажный дуплекс на два хозяина с разными входами площадью 198 кв. м - предлагается застройщиком за 250 тыс. долл. Он также требует инвестиций в отделку, количество земли около домика удивляет - 5 соток "вживую" выглядят как несколько метров зеленой травы, обрамляющей крыльцо. Разместить бассейн или детскую игровую площадку на такой территории проблематично, пространства достаточно разве что для мангала и столика с креслами. Но самое интересное наблюдение при посещении коттеджного поселка - мертвая тишина и безжизненность. Причем, по словам совладельца, в продаже осталось лишь несколько домов, все остальные уже давным-давно проданы. Тем не менее, жителей на территории увидеть не удалось, поселок пуст.

Сегодня во многих коттеджных городках люди не живут постоянно, некоторые наведываются летом - "на дачу", другие инвестировали в приобретение дома с целью сохранения средств или последующей продажи. Признаки оживления заметны в поселках, где владение обходится покупателю до 200 тыс. долларов. Например, в "Севериновке" (окрестности Киева, Житомирское направление) вся первая очередь введена в эксплуатацию. Готовый дом в этом городке можно купить за 195 тыс. долл.

Цены на дома в городках под Киевом отличаются, и существенно. Коктейль из статусности поселка (элитный или не очень) и месторасположения может взвинтить цены до небес. Самые дорогие дома - в направлении Конча-Заспы (Новообуховское шоссе): "Маеток. Жемчужина Италии", "Солнечная долина". В таких поселках цена метра стартует от 2 тыс. долл. В других районах (Буча, Ирпень) "квадрат" - 1-1,4 тыс. долл. Компания ЮЗТС и вовсе выстроила коттеджный городок "Ясные зори" прямо в населенном пункте - Ирпень. Значит, жители могут пользоваться всей инфраструктурой города, но в то же время жить в лесной зоне, за забором и под опекой охраны. "Из 62 домов 50 уже проданы и в 30 закончен ремонт. Весь городок построен и сдан в эксплуатацию", - расхваливает менеджер по продажам компании ЮЗТС.

Очень часто на своих сайтах застройщики забывают указывать, из чего они сооружают дома, а ведь это напрямую влияет на цену поместья. В городке "Наше містечко" уточнили, что используют пенополистирол, то есть сооружают термодома. Отсюда и стоимость - 921 долл./м2. В городке "Биг-Бен" строят из газоблока и пеноблока, а цена метра - 1,2 тыс. долл.

Прийти на готовенькое?

Одна из основных проблем, с которыми могут столкнуться купившие в городке поместье, - отсутствие инфраструктуры. Да, о ней застройщики заявляют, но в реальности объекты инфраструктуры появляются уже после окончания продаж домов. Более того, часто строительство коттеджей продолжается, когда несколько домов полностью построены и заселены, а это означает элементарное отсутствие нормальных дорог для авто и пешеходов.

Вот и выходит, что самая безопасная инвестиция - в покупку готового дома в обитаемом городке, с подключенными коммуникациями и функционирующей службой эксплуатации. Некоторые застройщики предлагают выбрать проект дома и инвестировать в его строительство. На таком способе покупки дома обожглись сотни инвесторов. "Наш домик должны были сдать в эксплуатацию еще в 2009 году, однако он не достроен и сейчас", - рассказал Ярослав, владелец дома в коттеджном городке "Олимпик Парк". Скандалы вокруг этого проекта то затихают, то вновь разгораются - заселение затягивается, как утверждают покупатели-инвесторы, из-за существенных задержек со стороны компании-застройщика.

Региональная перспектива

В окрестностях городов-миллионников строительство коттеджных городков идет, пусть и с меньшей активностью, чем в предместье Киева. По данным zagorodna.com, наибольшее количество проектов сосредоточено в Крыму (89) и Одесской области (75). Около Харькова возводится 25 поселков, 21 - во Львовской области. Меньше городков реализуются в Донецке и Днепропетровске - 15 и 16 соответственно.

Самые дорогие дома "Деньги" нашли в Донецке - в поселке "Хорошово" приобрести дом площадью 316 кв. м предлагают за 403 тыс. долл. Наиболее дешево домики обходятся львовянам - там предлагают купить земельный участок за 1,2 тыс. долл./сотка и построить дом по любой из доступных технологий (газобетон, канадская технология, кирпич) по цене 450-600 долл./м2. Итоговая цена поместья площадью 160 метров - 75-90 тыс. долл.

В днепропетровском городке "Шишкино" в продаже готовые кирпичные дома класса "элит" от 140 кв. м по цене 150 тыс. долл. А вот в городке "Сосновый берег" (Днепропетровск) предлагают купить участок и построить дом либо со своим подрядчиком, либо с помощью застройщика поселка. При этом, благодаря технологии "клееный брус", строительство обойдется в 450 долл./м2. Как и в киевских поселках, создание инфраструктуры региональных городков также откладывается застройщиком "до заселения".

Подвох не нужен

Если покупатель приобретает готовый дом с земельным участком, обычно оформляется два договора - отдельно на дом и отдельно за землю. Хотя законодательство разрешает урегулировать вопрос перехода права собственности на участок и в договоре на покупку дома. Если же дом лишь будет строиться, юристы рекомендуют заключать договор купли-продажи земельного участка и особо - договор подряда на строительство коттеджа. "Встречаются также иные схемы приобретения недвижимости в собственность: заключение предварительных договоров купли-продажи участка и коттеджного домика, купля-продажа имущественных прав на получение права собственности на объекты недвижимости. Также встречаются случаи заключения между управляющей компанией, генеральным подрядчиком и покупателем "договоров о сотрудничестве" по строительству объекта недвижимости. В последнем случае права покупателя на построенный объект недвижимости являются призрачными и наименее гарантированными", - отмечает Наталья Поночевная, старший юрист ЮК "ДЕГА Консалтинг". По ее словам, наиболее важным при приобретении недвижимости является установление правомерности осуществления продажи недвижимости продавцом.

К сожалению, своими силами здесь не обойтись, придется привлекать юристов с опытом. "Требуется установление контрактной схемы, используемой при приобретении недвижимости, и на ее основании определения порядка и документов, подтверждающих правомерность продажи недвижимости", - говорит г-жа Поночевная.


     
Як залучити гроші в будинок?
Як відомо, двері відіграють дуже важливу, а, найчастіше, першорядну роль в створенні фен-шуй дому, квартири...
 
RemontVDome.com.ua - Строительство, ремонт квартир. Компании, статьи, фото дизайна интерьера
Copyright 2010-2020